Door: Judice Ledeboer in de Napa

 

Curaçao heeft sinds 2014 een nieuwe belastingwet op grond en huizen. Belastingheffing bij eigenaren van gronden vindt aan het begin van elk jaar plaats en als belastingplichtige wordt beschouwd ‘degene die volgens de kadastrale registratie per 1 januari van het kalenderjaar het genot van een onroerende zaak krachtens eigendom, bezit of beperkt recht heeft’.

 

Dit klinkt heel ingewikkeld, maar het komt hier op neer: iedereen die volgens het Kadaster eigenaar is van een perceel grond met daarop al of niet een huis moet daarover belasting betalen.

 

Nieuw is dat er ook onroerende zaakbelasting moet worden betaald over de waarde van een huis/gebouw op huurgrond, welke grond eigendom is van Curaçao. Belastingplichtige is de huurder van de grond.

 

Per 1 januari 2014 is er een nieuwe wet in werking getreden, te weten de Landsverordening Onroerende Zaak Belasting 2014 (OZB). Deze nieuwe wet is er gekomen, omdat de oude wet, bekend als de Grondbelastingverordening 1908, sterk verouderd was en niet meer in overeenstemming was met de praktijk. Deze Landsverordening uit 1908 moest worden aangepast aan de staatkundige herstructurering per 10 oktober 2010. Met deze wet kan bovendien de financiële positie van het Land worden verbeterd door invoering van een progressief belastingtarief. Dit betekent dat hoe hoger de waarde van grond en/of pand, hoe hoger het percentage waarover OZB berekend kan worden.

 

 

 

De verandering van de naam is, omdat de naam ‘grondbelasting’ het object van de belastingheffing niet duidelijk weergaf. Niet alleen grond, maar ook andere onroerende zaken, zoals erfpacht, recht van opstal en vruchtgebruik, worden in de nieuwe wet in de belastingheffing betrokken, tenzij een vrijstelling van toepassing is. Vandaar dat er gekozen is voor de naam: Onroerende Zaak Belasting. De Landsverordening werd officieel op 16 mei 2013, nadat de Raad van Advies was gehoord, door de Staten aangenomen. De Landsverordening is op 1 januari 2014 in werking getreden.

 

 

 

De Éapa wil haar lezers graag informeren over deze nieuwe wet, zodat iedereen die denkt dat hij te maken krijgt met de OZB weet waar hij aan toe is. De eerste aanslagen zullen, naar ik heb begrepen, in de tweede helft van dit jaar verstuurd worden. Dit zullen voorlopige aanslagen zijn, omdat op dit moment de waarde van de grond/huis nog niet door de fiscus is bepaald. Na waardebepaling van grond en/of opstallen zal daarna nog een definitieve aanslag volgen.

 

Een huis dat verhuurd is, wordt belast bij de verhuurder-eigenaar.

 

De OZB wordt niet geheven op onroerende zaken die eigendom zijn van Curaçao of van de Staat der Nederlanden, die uitsluitend gebruikt worden voor de openbare dienst. Ook gebouwen en gronden, die gebruikt worden als kerk, begraafplaats en crematorium, alsmede scholen en gebouwen, die gebruikt worden ‘tot genezing of verpleging van zieken of gebrekkigen’ vallen niet onder de OZB. Voorts zijn vrij van OZB onder meer sportterreinen, gebouwen met sportfaciliteiten, agrarische gronden en natuurterreinen, die opengesteld zijn voor het publiek. Meer hierover is te lezen in artikel 4 in Hoofdstuk II van de OZB: Voorwerp van belasting.

 

Voor het opleggen van de aanslag zal de waarde van de onroerende zaak moeten worden vastgesteld. De waardebepaling geschiedt over de volle eigendom, dat wil zeggen is een pand verhuurd dan wordt de hoogte van de belasting vastgesteld over de leegwaarde en niet over de verhuurde waarde. Deze waardebepaling dient volgens de wet eens in de vijf jaar plaats te vinden, beginnende 1 januari 2014. Deze waarde geldt dan voor vijf jaar. Het bedrag van de belastingaanslag zal dan vijf jaar hetzelfde zijn. De waarde dient te worden vastgesteld door deskundige taxateurs, die door de belastingdienst worden aangewezen. De waarde van een huis op huurgrond, welke grond eigendom is van Curaçao, wordt bepaald zonder rekening te houden met de waarde van de grond waarop het huis staat.

 

Als uitgangspunt voor de waardebepaling van een perceel grond en/of een huis geldt de marktwaarde. Is het bepalen van de marktwaarde niet mogelijk dan moet de waarde worden bepaald door ‘een methode van kapitalisatie van de bruto huur dan wel door middel van een discounted-cash-flow-methode’. Maar als deze waarde lager is dan de vervangingswaarde, dan moet de vervangingswaarde worden aangehouden.

 

De Landsverordening geeft ook nog als mogelijkheid dat de waarde wordt bepaald door ‘systematische vergelijking’. Deze mogelijkheid kan alleen worden toegepast als huizen geheel aan elkaar gelijk zijn.

 

 

 

Naar panden met een cultuurhistorische betekenis en monumenten, die op grond van de Monumenteneilandsverordening Curaçao beschermd zijn, wordt gekeken naar de ‘benuttingswaarde’. In de wet is niet duidelijk wat onder al die begrippen moet worden verstaan.

 

De Inspecteur stelt de aanslag vast. Indien een persoon meerdere onroerende zaken heeft, kan de Inspecteur deze in één aanslagbiljet verenigen. Aanslagen, die minder dan Naf 100,- zijn, worden niet opgelegd. Iedereen kan een bezwaarschrift tegen de aanslag indienen, maar dat is alleen mogelijk tegen de waardevaststelling in het eerste jaar van het vijfjarig tijdvak, dat reeds eerder genoemd werd. Iedereen die een voorlopige aanslag ontvangt, wordt verplicht deze binnen de gestelde termijn te voldoen en als de waarde van grond en/of opstal na waardevaststelling meer of minder is, volgt er een navordering of een teruggave.

 

Indien een onroerende zaak bij het Kadaster op meerdere namen staat, kan de Inspecteur de aanslag aan een van hen opleggen. Deze persoon is dan verantwoordelijk voor de betaling.

 

Als een aanslag op naam van meerdere personen wordt opgelegd, is elke persoon hoofdelijk (100 procent) aansprakelijk.

 

De Inspectie geeft, naar de Éapa heeft vernomen, ook de mogelijkheid om al bezwaar te maken als de eigenaar de waardevaststelling van de grond en/of opstal heeft ontvangen van de taxateur. Dan wordt er in overleg met de taxateur grondiger gekeken naar de waarde. De taxateur gaat dan bijvoorbeeld in de huizen kijken om een beter beeld te krijgen van de waarde van de grond en/of opstal. Daarna wordt eerst de definitieve waarde vastgesteld, waarover OZB geheven gaat worden.

 

Indien een huis in de loop van die vijfjaartermijn wordt verbeterd of ernstig in verval raakt, kan de Inspecteur de aanslag voor de vervolgjaren aanpassen. Dit kan echter alleen als de wijziging van het pand meer dan 5 procent van de vastgestelde waarde is en minimaal Naf. 25.000,- bedraagt.