In je zoektocht naar je droomhuis heb je een prachtig huur appartement gevonden. De handtekening onder het huurcontract is snel gezet. Eenmaal je intrek genomen, bevalt het allemaal erg goed totdat je plotseling last krijgt van jeuk en bultjes over je lichaam.

 

Na een zoektocht op het internet besef je dat er bedwantsen (“bed bugs”) in je appartement zitten. Jakkes! Maar ondanks meerdere bestrijdingspogingen zijn deze beestjes niet weg te krijgen. Jij zit nu met een probleem, maar hoort de verhuurder dit niet op te lossen?

 

De vraag wie “beestjes” in je huurhuis – zoals bedwantsen, maar ook kakkerlakken, muizen of ratten – moet verjagen, is in de rechtspraak al meerdere malen aan de orde geweest.

 

Allereerst moet worden vastgesteld of er sprake is van een ‘gebrek’ in de zin van artikel 7:204 van het Burgerlijk Wetboek [‘BW’]. Alle genotsbeperkende omstandigheden die niet aan de huurder zijn toe te rekenen vallen in principe onder deze definitie. Het gaat hierbij om een staat of een eigenschap van de gehuurde zaak. Vervolgens moet worden

gekeken of het gebrek niet een kleine herstelling is die de huurder volgens artikel 7:217 BW verplicht is zelf te verhelpen.

 

Wat moet worden aangemerkt als een gebrek of kleine herstelling is niet precies in de wet vastgelegd. Partijen zijn vrij daarover in de huurovereenkomst nadere afspraken te maken. Hebben partijen geen nadere afspraken gemaakt, dan komen voor rekening van de huurder de herstellingen die nodig plegen te worden als gevolg van wat zich gewoonlijk bij een normaal gebruik van het gehuurde door de huurder voordoet. Zo is de huurder zelf verantwoordelijk voor bestrijding van ongedierte voorzover daaraan geen noemenswaardige kosten verbonden zijn en voorzover de aanwezigheid van dit ongedierte geen gevolg is van de bouwkundige situatie van de woonruimte.

 

Terug naar de bedwantsen. In principe is de huurder dus gehouden deze zelf te bestrijden en kan de aanwezigheid ervan niet worden aangemerkt als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. In de rechtspraak is echter bepaald dat, indien het niet meer in het vermogen van de huurder ligt om de bedwantsen (of andere beestjes) te bestrijden, er toch sprake is van een gebrek. De verhuurder is in dat geval wel gehouden de plaag te bestrijden. Hiervan is bijvoorbeeld sprake indien het ongedierte zich over meerdere woningen heeft verspreid. In dat geval zal de verhuurder in actie moeten komen. Het gaat er dus om of de bestrijdingsverplichting redelijkerwijs van de huurder gevraagd kan worden.

 

Indien het niet onmogelijk is om het ongedierte zonder noemenswaardige kosten te bestrijden, maar de verhuurder weigert het gebrek te verhelpen, dan kunt u als huurder de gemaakte bestrijdingskosten verhalen op de verhuurder of een evenredige vermindering van de huurprijs vorderen. Daarnaast is de verhuurder, indien aan de voorwaarden is voldaan zoals beschreven in art. 7:208 BW, verplicht tot een vergoeding van de door het gebrek veroorzaakte schade.

 

Het antwoord op de vraag wie verantwoordelijk is voor het bestrijden van de bedwantsen (en andere beestjes) is, zoals u heeft kunnen lezen, afhankelijk van een heleboel omstandigheden. Voor de huurder is het belangrijk is om aan te geven dat hij in zijn huurgenot wordt beperkt en dat er geen sprake is van een kleine herstelling die hijzelf zou moeten verhelpen, bijvoorbeeld omdat de constructie van de woning extra vatbaar is voor ongedierte en de bestrijding hiervan extra moeilijk is.