Wegbreekrecht of plicht?

October 13, 2015 3:00 PM
Door mr Susanne Pendjol-Klarenbeek
Een zelf aangebrachte terrasoverkapping, een stenen barbecue en tropische planten, het zijn maar enkele voorbeelden van veranderingen waarmee een huurder de door hem gehuurde woonruimte heeft omgetoverd tot een waar paradijs.
 
Althans dat vindt hij zelf. Maar nu is het einde van de huurtermijn in zicht. Wat gaat er nu gebeuren met de door hem aangebrachte veranderingen? 
 
Een huurder is in beginsel bevoegd tot het aanbrengen van veranderingen aan de inrichting of gedaante van het gehuurde, mits dit met (schriftelijke) toestemming van de verhuurder gebeurt. Toestemming is in beginsel niet nodig indien het gaat om veranderingen en toevoegingen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten ongedaan kunnen worden gemaakt en verwijderd. 
 
Krachtens artikel 7:216 lid 1 BW is de huurder aan het einde van de huurovereenkomst gerechtigd de door hem aangebrachte toevoegingen weg te breken en mee te nemen (“ongedaan te maken”), het zogenaamde “wegbreekrecht”. Deze bevoegdheid van de huurder bestaat tot het moment van de ontruiming. Partijen mogen in de huurovereenkomst echter andere afspraken maken. Overeengekomen kan worden dat de huurder verplicht is om veranderingen aan het einde van de huurperiode ongedaan te maken, of dat hij juist niet gerechtigd is de aangebrachte veranderingen weer mee te nemen. 
 
Na oplevering van de gehuurde ruimte kan de huurder geen aanspraak meer maken op de veranderingen die in het gehuurde zijn achtergebleven. De verhuurder zal na oplevering door natrekking eigenaar worden van zaken die in of op het gehuurde zijn achtergebleven. De verandering kan een waarde verhogend effect hebben op het gehuurde, zodat de verhuurder dan in een betere positie komt te verkeren dan hij was bij aanvang van de huurovereenkomst. Kan de huurder in dat geval aanspraak maken op een schadevergoeding?
 
Artikel 7:216 lid 3 BW biedt daar de mogelijkheid toe. De huurder kan van de verhuurder een vergoeding vorderen indien er sprake is van ongerechtvaardigde verrijking. Hiervan is sprake indien de verhuurder is “verrijkt” als gevolg van de door de huurder aangebrachte veranderingen. Tegenover de “verrijking” van de verhuurder moet een “verarming” aan de zijde van de huurder bestaan. Voor vergoeding is dan ook slechts sprake indien en voor zover de huurder schade heeft geleden.
 
Niet elke aangebrachte (en niet ongedaan gemaakte) verandering geeft recht op een schadevergoeding. De verhuurder is slechts verplicht een vergoeding aan de huurder te betalen voor zover dit redelijk is. 
Daarvan is pas sprake indien: (i.) de huurder kosten heeft moeten maken die hij niet heeft kunnen terugverdienen, noch vergoed heeft gekregen als gevolg van overname door een nieuwe huurder, en 
(ii.) de verandering voor de verhuurder een voordeel oplevert waarvan hij daadwerkelijk profijt heeft. Bij ‘daadwerkelijk profijt’ moet men denken aan bijvoorbeeld de mogelijkheid om een hogere huurprijs te vragen aan een nieuwe huurder of kostenbesparing op onderhoud. 
 
Er zal dus niet bij elke aangebrachte verandering sprake zijn van ongerechtvaardigde verrijking. De huurder zal zich goed moeten realiseren dat het aanbrengen van veranderingen, zoals bijvoorbeeld de 
wijzigingen die in de inleiding zijn genoemd, en zeker risico met zich meebrengt. Ten einde onaangename discussies aan het einde van de huurtermijn te voorkomen, doen huurder en verhuurder er verstandig aan om bij aanvang van de huurtermijn goede schriftelijke afspraken te maken over een eventuele vergoeding, verdeling van de kosten en/of de verplichting om de verandering ongedaan te maken.    
 
 
 
mr Susanne Pendjol-Klarenbeek is als advocate werkzaam bij SMS Attorneys at Law en is onder andere gespecialiseerd op het gebied van huurrecht.
 
 
 

Lawyer Roeland Zwanikken considers legal action against ABN AMRO Bank

May 08, 2021 6:14 PM
THE HAGUE--Attorney-at-law Roeland Zwanikken at St. Maarten’s BZSE law office is considering legal action against the intention of the Dutch ABN AMRO Bank to close the bank accounts of its clients in the Dutch Caribbean.

Fiscaal onderzoek bij notariskantoren vinden doorgang

May 07, 2021 8:04 AM
In het Antilliaans Dagblad: Fiscaal onderzoek bij notariskantoren
WILLEMSTAD – De fiscale onderzoeken bij de notarissen vonden en vinden, ondanks de beperkingen van Covid-19, weer doorgang en de medewerking aan de kant van notarissen en adviseurs is daarbij ‘over het algemeen goed’.

Juridische miljoenenstrijd tussen BNP Paribas en Italiaanse prinses verhardt

February 22, 2021 4:51 PM
  • Bezit van Italiaanse Crociani-familie op Curaçao mag van rechter worden verkocht
  • De Crociani's ruziën al jaren met BNP Paribas over een claim van $100 mln
  • Curaçaos trustkantoor United Trust heeft 'geen enkele relatie meer' met Camilla Crociani
Een Italiaanse prinses met zakelijke belangen in Nederland heeft het onderspit gedolven bij diverse rechtbanken in een langslepend conflict met zakenbank BNP Paribas.