Beroep op non-conformiteit bij gebreken

May 18, 2015 11:07 AM
Door Roangelo Lodewijks
Na vijf maanden terug te zijn op het eiland was het zover. Een van mijn beste vrienden kwam met vakantie hier op Curaçao. We hebben uiteraard over van alles en nog wat gesproken, doch meer over onze wens tot bezitten van een woning.
 
Gaan we voor het kopen van een stuk grond en bouwen we daarop een huis met een Jan Des Bouvrie tintje of kiezen we juist voor een al bestaande woning.
 
Zoals gebruikelijk, gingen wij in de hoedanigheid van advocaten een discussie aan om elkander te overtuigen welke de beste keuze zou zijn. Tijdens deze discussie kwam ook naar voren wat de consequenties goed mogelijk zouden kunnen zijn bij het kopen van een woning. Wat zou de koper kunnen doen op het moment dat hij na het kopen van een woning, geconfronteerd wordt met gebreken? Dientengevolge ga ik hierna aandacht besteden aan de mogelijkheid voor de koper tot een succesvol beroep op non-conformiteit bij constatering van gebreken na het kopen van een woning. 
 
Het gebeurt regelmatig dat de koper van een woning er naar verloop van tijd achter komt dat er aan de woning gebreken kleven, dan wel dat niet is geleverd conform wat is overeengekomen. Verborgen gebreken aan een koopwoning leiden vaak tot procedures. Deze procedures zijn meestal het gevolg van gebreken waarvan de verkoper zegt dat hij ze niet kende, en bij gebreken die veel ernstiger zijn dan ze aanvankelijk leken.
 
Op het moment dat u verborgen gebreken aan uw nieuwe woning ontdekt, kan er sprake zijn van non-conformiteit. Non-conformiteit staat opgenomen in artikel 17 van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek en betekent dat het gekochte niet de normale eigenschappen bezit die u als koper daarvan mocht verwachten. Mogelijke gevolgen van non-conformiteit zijn dat de koopovereenkomst ofwel geheel of gedeeltelijk kan worden ontbonden ofwel de verkoper kan worden veroordeeld tot herstel van de gebreken of dat het betalen van schadevergoeding. Een veel voorkomend voorbeeld hiervan is de aanwezigheid van witte mieren die hout aantasten. De hoofdregel is: wanneer de verkoper ergens mee bekend is, hij daarvan ongevraagd melding moet maken. Dit noemen we de meldingsplicht.
 
Staat het geconstateerde gebrek aan normaal gebruik van uw woning in de weg, dan is de weg naar aansprakelijkheid van de verkoper redelijk kort. De verkoper is in principe aansprakelijk, zelfs op het moment dat hij zelf niet van het gebrek op de hoogte was. Maar dit betekent niet dat u als koper zonder meer een huis kunt kopen en bij het constateren van gebreken, te allen tijde een succesvol beroep op non-conformiteit kunt bewerkstelligen en schadevergoeding eisen van de verkoper. Als koper heeft u een onderzoeksplicht. Blindelings kopen en afgaan op algemene omschrijvingen in advertenties legt de lat om de verkoper alsnog voor een verborgen gebrek aansprakelijk te stellen zeer hoog.
 
In een zaak van 31 maart 2004 heeft het Gerecht geoordeeld dat naar mate een woning ouder is, er meer onderzoek van de koper mag worden verwacht. Gelet op de ouderdom van een huis, dient de koper rekening te houden met eventueel achterstallig onderhoud dat op korte termijn dient te worden verricht, ook al was de noodzaak daartoe ten tijde van de verkoop niet direct zichtbaar. In dit geval was de verkoper niet aansprakelijk (Rb Haarlem 2004, LJN: AO8132). Maar op het moment dat de door de verkoper onbekende gebreken zich manifesteren in concrete overlast die zodanig ernstig is dat een normaal gebruik van de woning wordt verhinderd, kan hij wel aansprakelijk worden gesteld. Aldus, niet elke onvolkomenheid aan een woning levert non-conformiteit op.
 
U kunt als koper van een woning niet alleen bij de verkoper terecht. In sommige gevallen kan het echter voor de hand liggend zijn om de verkoopmakelaar aan te spreken. Bijvoorbeeld wanneer bij de verkoper vermoedelijk geen verhaal van de schade mogelijk is. Van een makelaar mag immers worden verwacht dat hij zorgvuldigheid betracht, ook jegens derde zoals de koper. De vraag of een makelaar aansprakelijk kan worden gesteld, kan echter niet eenduidig worden beantwoord. De Hoge Raad heeft geoordeeld dat bij vastgoedtransacties steeds alle omstandigheden van het geval moeten worden meegenomen (HR 17 februari 2012, NJ 2012, 290). Het recht zit in de feiten. 
 
Gezien het bovenstaande hangt iedere rechterlijke beslissing bij een beroep op non-conformiteit uiteindelijk sterk af van de specifieke omstandigheden van het geval. Aangezien de jurisprudentie over dit onderwerp uiteenlopend is, is het raadzaam om in geval van een (mogelijke) non-conformiteit tijdig een advocaat in te schakelen om alle relevante omstandigheden in kaart te brengen en de nodige bewijzen te verzamelen.  
 
 
mr Roangelo Lodewijks is werkzaam bij SMS Attorneys at Law en legt zich ondermeer toe op Handelsrecht en Strafrecht
 

Lawyer Roeland Zwanikken considers legal action against ABN AMRO Bank

May 08, 2021 6:14 PM
THE HAGUE--Attorney-at-law Roeland Zwanikken at St. Maarten’s BZSE law office is considering legal action against the intention of the Dutch ABN AMRO Bank to close the bank accounts of its clients in the Dutch Caribbean.

Fiscaal onderzoek bij notariskantoren vinden doorgang

May 07, 2021 8:04 AM
In het Antilliaans Dagblad: Fiscaal onderzoek bij notariskantoren
WILLEMSTAD – De fiscale onderzoeken bij de notarissen vonden en vinden, ondanks de beperkingen van Covid-19, weer doorgang en de medewerking aan de kant van notarissen en adviseurs is daarbij ‘over het algemeen goed’.

Juridische miljoenenstrijd tussen BNP Paribas en Italiaanse prinses verhardt

February 22, 2021 4:51 PM
  • Bezit van Italiaanse Crociani-familie op Curaçao mag van rechter worden verkocht
  • De Crociani's ruziën al jaren met BNP Paribas over een claim van $100 mln
  • Curaçaos trustkantoor United Trust heeft 'geen enkele relatie meer' met Camilla Crociani
Een Italiaanse prinses met zakelijke belangen in Nederland heeft het onderspit gedolven bij diverse rechtbanken in een langslepend conflict met zakenbank BNP Paribas.