Huur van winkelruimte en tegenvallende bezoekersaantallen

January 26, 2015 12:35 PM
door mr Susanne Pendjol-Klarenbeek
Het zal niemand zijn ontgaan dat het aanbod van nieuwe winkelcentra op Curaçao de laatste tijd aanzienlijk is toegenomen en de komende tijd nog flink zal toenemen.
 
Het ene winkelcentrum is nog groter en luxer dan het andere. Het winkelend publiek is ook nieuwsgierig naar het aanbod in het nieuwe winkelcentrum, met als onvermijdelijk gevolg dat de bezoekersaantallen in de bestaande winkelcentra afneemt. 
 
Huurders van winkelruimten die te maken hebben met afnemende bezoekersaantallen in het winkelcentrum, hebben daar onvermijdelijk last van. Kunnen deze huurders de verhuurder daarvoor verantwoordelijk houden? Het antwoord op deze vraag is afhankelijk van de vraag of tegenvallende bezoekersaantallen in een winkelcentrum überhaupt kunnen worden gekwalificeerd als een gebrek in de zin van artikel 7:204 van het Burgerlijk Wetboek [‘BW’].
 
Volgens artikel 7:204 lid 2 BW is een gebrek een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak. Ook immateriële gebreken kunnen derhalve onder dit begrip vallen.
 
In 2008 oordeelde de Hoge Raad in het zogenaamde Amicitia-arrest dat, indien de gehuurde winkelruimte deel uitmaakt van een winkelcentrum, ook negatieve eigenschappen of omstandigheden die betrekking hebben op andere delen van dat grotere geheel een gebrek kunnen opleveren. Tegenvallende bezoekersaantallen kunnen echter volgens de Hoge Raad in beginsel niet worden aangemerkt als een gebrek. Dit kan anders zijn indien de tegenvallende bezoekersaantallen het gevolg zijn van concrete gebreken in het gehuurde object zelf of het grotere geheel waarvan de gehuurde ruimte deel uitmaakt, waarop de huurders niet bedacht hadden 
behoeven te zijn. In het Amicitia-arrest oordeelde de Hoge Raad echter, dat de nadelen van tegenvallende bezoekersaantallen in het winkelcentrum naar verkeersopvattingen voor rekening van de huurders kwamen. 
 
Het oordeel uit het Amicitia-arrest is lange tijd gevolgd. Het uitgangspunt is dat tegenvallende bezoekersaantallen en lage omzetten behoren tot het ondernemersrisico van de huurder en derhalve niet afgewenteld kunnen worden op de verhuurder. Dit is alleen anders indien er sprake is van een concreet gebrek of als hierover duidelijke afspraken (garanties) zijn opgenomen in de huurovereenkomst. Dat laatste komt echter bijna nooit voor. Daarnaast wordt bij de beoordeling of er sprake is van een gebrek, gewicht toegekend aan de vraag of de huurder het gebrek bij het aangaan van de huur redelijkerwijs behoorde te kennen. Omstandigheden zoals de ligging van het gehuurde zijn al bij aanvang van de huurovereenkomst bekend en leveren in beginsel dus geen gebrek op. 
 
Toch is de rechtspraak ten aanzien van tegenvallende bezoekersaantallen nog altijd in beweging. Zo overwoog het Gerechtshof Amsterdan in een tussenarrest uit 2011 dat, indien tegenvallende resultaten het gevolg zijn van bepaalde onderhoudsgebreken, de tegenvallende resultaten niet zonder meer aangemerkt kunnen worden als het ondernemersrisico van de huurder. Meer in het bijzonder rees in deze zaak de vraag of tot de onderhoudsverplichting van de verhuurder ook moet worden gerekend dat hij tijdig zorgdraagt voor vernieuwing van het winkelcentrum, ten einde de nadelen van een enigszins verouderd winkelcentrum te voorkomen. In deze zaak hebben partijen uiteindelijk een schikking getroffen, zodat een eindoordeel van het Gerechtshof op dit punt niet meer zal volgen. Het laat evenwel zien dat de vraag of de verhuurder verantwoordelijk is voor tegenvallende bezoekersaantallen niet eenduidig kan worden beantwoord. 
 
(Dit artikel is ook verschenen in de Napa van 24 januari 2015)
 
mr Susanne Pendjol-Klarenbeek is als advocate werkzaam bij SMS Attorneys at Law en is onder andere gespecialiseerd op het gebied van huurrecht.
 

Lawyer Roeland Zwanikken considers legal action against ABN AMRO Bank

May 08, 2021 6:14 PM
THE HAGUE--Attorney-at-law Roeland Zwanikken at St. Maarten’s BZSE law office is considering legal action against the intention of the Dutch ABN AMRO Bank to close the bank accounts of its clients in the Dutch Caribbean.

Fiscaal onderzoek bij notariskantoren vinden doorgang

May 07, 2021 8:04 AM
In het Antilliaans Dagblad: Fiscaal onderzoek bij notariskantoren
WILLEMSTAD – De fiscale onderzoeken bij de notarissen vonden en vinden, ondanks de beperkingen van Covid-19, weer doorgang en de medewerking aan de kant van notarissen en adviseurs is daarbij ‘over het algemeen goed’.

Juridische miljoenenstrijd tussen BNP Paribas en Italiaanse prinses verhardt

February 22, 2021 4:51 PM
  • Bezit van Italiaanse Crociani-familie op Curaçao mag van rechter worden verkocht
  • De Crociani's ruziën al jaren met BNP Paribas over een claim van $100 mln
  • Curaçaos trustkantoor United Trust heeft 'geen enkele relatie meer' met Camilla Crociani
Een Italiaanse prinses met zakelijke belangen in Nederland heeft het onderspit gedolven bij diverse rechtbanken in een langslepend conflict met zakenbank BNP Paribas.