Door Susanne Pendjol-Klarenbeek

31-05-2014

Dat de economie in zwaar weer verkeert, is ook merkbaar in het huurrecht. Vooral bij huur van bedrijfsruimte kan een verhuurder ineens geconfronteerd worden met het faillissement van de huurder. Wat gebeurt er dan met de huurovereenkomst? En met een eventuele huurschuld of opleveringsgebreken? Zomaar enkele vragen die zich in deze situatie direct opdringen.

 

Beëindiging huurovereenkomst

In het Faillissementsbesluit 1931 is voor de situatie waarbij de huurder failliet gaat een apart artikel opgenomen, te weten artikel 35. Ingevolge dit artikel hebben zowel de curator, die bij faillissement door de rechter commissaris wordt aangesteld om de failliete boedel te beheren, als de verhuurder het recht om de huurovereenkomst tussentijds te doen eindigen. Als enige voorwaarde geldt dat zowel de curator als de verhuurder een redelijke opzegtermijn (minimaal drie maanden) in acht moeten nemen. Dit is alleen anders indien de huurder de huurpenningen (voor een langere periode) heeft vooruitbetaald. In dat geval kan de huurovereenkomst niet eerder worden opgezegd dan tegen de dag waarop de termijn waarvoor vooruitbetaling van de huurprijs heeft plaats gehad, eindigt.

 

Het opzeggen van de huurovereenkomst in geval van een failliete huurder is dus betrekkelijk eenvoudig. Maar wat gebeurt er met een eventuele huurschuld?

 

Huurschuld

De wet bepaalt dat de verplichting om de huurprijs te voldoen vanaf de dag van faillietverklaring een boedelschuld wordt. Een boedelschuld is – kort gezegd – een schuld die voorrang heeft boven alle andere schulden. Deze zullen dus als eerste worden voldaan. Dat geldt echter niet voor een huurschuld die al bestond vóór de dag van faillietverklaring. Deze schuld heeft geen voorrang boven de schulden van andere (concurrente) schuldeisers. Van deze schuld zal de verhuurder over het algemeen weinig (tot niets) terugzien.

 

Opleveringsgebreken

Wat te doen indien bij oplevering van het gehuurde blijkt dat het gehuurde is beschadigd, bijvoorbeeld een kapotte voordeur? Kan die schade ook met voorrang worden verhaald op de failliete boedel? Deze vraag is in april 2013 door de Hoge Raad ontkennend beantwoord.

 

Een op grond van de huurovereenkomst, dan wel de wet (artikel 7:224 BW) bestaande verplichting om schade aan het gehuurde bij het einde van de huur te herstellen of te vergoeden, is een uit de huurovereenkomst voortvloeiende verbintenis die bij het einde van de huur ontstaat of opeisbaar wordt. Die verbintenis is geen boedelschuld, en heeft dus geen voorrang boven de schulden van andere (concurrente) schuldeisers. Dat de schadevergoedingsverplichting pas ontstaat als gevolg van een rechtshandeling – en dus toedoen – van de curator (te weten de opzegging), maakt dat volgens de Hoge Raad niet anders.

 

Echter, ook van deze hoofdregel kan worden afgeweken, en wel indien de schade bij oplevering is ontstaan door een handelen van de curator in strijd met een door hem in zijn hoedanigheid na te leven verbintenis of verplichting. Volgens de Hoge Raad kan bijvoorbeeld het niet-nakomen van de ontruimingsverplichting na beëindiging van de huur een boedelschuld opleveren. De verhuurder kan uit hoofde van zijn recht op het gehuurde verlangen dat de curator de tot de boedel behorende zaken uit het gehuurde verwijdert. In het geval dat de curator nalaat om aan deze verplichting te voldoen, kan er dus sprake zijn van een boedelschuld (HR 19 april 2013, LJN BY6108)

 

Zomaar enkele problemen die zich bij het faillissement van de huurder kunnen voordoen. Om dit proces zo goed mogelijk door te komen, is juridische bijstand beslist geen overbodige luxe.

 

Susanne Pendjol-Klarenbeek is an attorney at law and partner at law firm SMS Attorneys at Law in Curacao.