Opzegging

April 04, 2011 10:05 AM

Voetangels bij het opzeggen van huurovereenkomsten en arbeidsovereenkomsten

door Mr. Mirto F. Murray

In huurovereenkomsten (van onroerende zaken) en arbeidsovereenkomsten worden doorgaans
bepalingen opgenomen die regelen op welke wijze de overeenkomst beëindigd kan worden. Vaak is een van de manieren waarop een dergelijke overeenkomst beëindigd kan worden de ‘opzegging’.

Veelal is een dergelijke opzegging aan een termijn van een of meer maanden gekoppeld en is ogenschijnlijk de opzegging een kwestie van de juiste termijn in acht nemen. In de praktijk blijkt aan die op het oog simpele opzeggingsmogelijkheid de nodige juridische voetangels te kleven. In het navolgende bespreek ik enkele van die valkuilen.

Algemeen
De wettelijke regels over huurovereenkomsten en arbeidsovereenkomsten staan voor een belangrijk deel opgesomd in het Burgerlijk Wetboek (BW). Bepalingen over de aanvang, de duur, de inhoud, de verplichtingen over en weer staan opgesomd in een logische volgorde. Eveneens staan
in het BW bepalingen opgenomen met betrekking tot de beëindiging van die overeenkomsten.

Van belang is echter te beseffen dat naast de voormelde bepalingen in het BW aparte bepalingen ter zake de beëindiging van huurovereenkomsten en arbeidsovereenkomsten bestaan die in aparte wetgeving geregeld zijn. Regels over de beëindiging van huurovereenkomsten zijn te vinden in de Huurcommissieregeling [PB 1939, 120] terwijl in de Landsverordening Beëindiging Arbeidsovereenkomsten [PB 1972, 111], ook wel Lei di retiro genoemd, regels te vinden zijn met betrekking tot arbeidsovereenkomsten.

Bij de beëindiging van huurovereenkomsten en arbeidsovereenkomsten door middel van opzegging is het van belang een onderscheid te maken tussen opzegging door de huurder en werknemer enerzijds en de verhuurder en werkgever anderzijds.

Opzegging huurovereenkomst
Voor de opzegging van de huurovereenkomst door de huurder geldt dat die mogelijk is indien dat expliciet is afgesproken in de huurovereenkomst. Een bepaling met de strekking dat de huurder
de huurovereenkomst kan opzeggen met inachtneming van een opzegtermijn van een of twee maanden is doorgaans voldoende voor de huurder om de huurovereenkomst met een schriftelijke opzegging te beëindigen.

Geheel anders is dat wanneer de verhuurder de huurovereenkomst door middel van een opzegging wenst te beëindigen. Ook al staat met zoveel woorden in de huurovereenkomst dat de verhuurder met inachtneming van een opzegtermijn van een of meerdere maanden de huurovereenkomst
kan beëindigen, dan nog geldt dat de verhuurder de huurovereenkomst slechts kan opzeggen indien hij/zij voorafgaand aan die opzegging toestemming daartoe heeft verkregen van de Huurcommissie. Een opzegging zonder toestemming van de Huurcommissie is nietig, hetgeen betekent dat die opzegging niet rechtsgeldig is en dus zonder (rechts)kracht.
Voor het verkrijgen van toestemming dient de verhuurder zich schriftelijk te wenden tot de Huurcommissie onder vermelding van de gronden voor opzegging van de huurovereenkomst. De huurder wordt in staat gesteld schriftelijk verweer te voeren en voorts bij de behandeling van het verzoek tijdens een zitting van de Huurcommissie aanwezig te zijn en het woord te voeren. De Huurcommissie doet schriftelijk uitspraak waarin het verzoek tot toestemming wordt afgewezen of (mogelijk voorwaardelijk) wordt toegewezen. Van de beslissing van de Huurcommissie is hoger
beroep mogelijk bij het Gerecht in Eerste Aanleg. Nadat de toestemming onherroepelijk
is geworden dient de verhuurder bij de opzegging de overeengekomen opzegtermijn
in acht te nemen.

Opzegging arbeidsovereenkomst
Voor de werknemer bestaat de mogelijkheid diens arbeidsovereenkomst door middel van opzegging te beëindigen mits daarbij de overeengekomen opzegtermijn in acht wordt genomen. Een schriftelijke opzegging, al dan niet met vermelding van de reden, is in beginsel voldoende voor het beëindigen van de arbeidsovereenkomst.

Anders is dat gesteld ten aanzien van de werkgever. Vooropgesteld zij dat op grond van de wet de werkgever minimaal de in het BW bepaalde opzegtermijn in acht moet nemen, die varieert van een maand tot vier maanden.
Daarnaast geldt nog op grond van de Lei di Retiro dat een opzegging nietig (dus zonder rechtskracht) is indien daaraan voorafgaand geen toestemming is verleend door d e Directie Arbeidszaken. Voor het verkrijgen van toestemming dient de werkgever een schriftelijk verzoek in te dienen met daarin de gronden voor de verzochte toestemming voor opzegging en voorts nadere
gegevens omtrent de werknemer in kwestie en over het bedrijf van de werkgever (personeelsbestand etc.).
De werknemer wordt in de gelegenheid gesteld (schriftelijk) verweer te voeren tegen het verzoek tot toestemming. In beginsel zes weken na het indienen van de aanvraag voor toestemming wordt een
beslissing op de aanvraag genomen en wordt de toestemming wel of niet, dan wel geclausuleerd, gegeven. Van de beslissing is geen administratiefrechtelijk beroep dan wel anderszins hoger beroep mogelijk. Na ontvangst van de toestemming dient de werkgever nog de geldige opzegtermijn in acht te nemen.

Afrondend
Het laat zich raden dat de achterliggende grond voor de extra vereisten voor een opzegging van een huurovereenkomst door een verhuurder en van een arbeidsovereenkomst door een werkgever ingegeven zijn door het idee dat de huurder respectievelijk de werknemer beschermd moet worden
tegen de verhuurder respectievelijk werkgever.

In de praktijk doen verhuurder en werkgever er goed aan om ruim voor de tijd dat de opzegging dient plaats te vinden de nodige toestemming te verkrijgen. Mocht u als huurder of werknemer een opzeggingsbrief ontvangen dan weet u intussen dat die zonder wettelijk vereiste toestemming niet
rechtsgeldig en dus krachteloos is.

(Source: Coaching 1 - 2011)