De zin en onzin van de Antilliaanse huurbescherming

January 12, 2010 6:49 AM

geschreven door Cindy de la Fuente
donderdag, 17 december 2009

Net als in Nederland wordt ook de huurder in de Antillen en Aruba beschermd. Een klein verschil is dat de hier toepasselijke regelgeving – de Huurcommissieregeling - dateert uit 1939 en is gebaseerd op Nederlandse regelgeving uit 1917.

Alleen daarom al rijst de vraag of de in de Huurcommissieregeling opgenomen huurbescherming nog wel van deze tijd is.

De Huurcommissieregeling is eind jaren dertig op Curaçao en Aruba ingevoerd omdat op dat moment de vraag naar woningen groter was dan het aanbod. Het gevolg was een explosieve stijging van de huurprijzen. Met de Huurcommissieregeling beoogde de wetgever onredelijke prijsopdrijving te voorkomen. Enerzijds door de huurprijs te reguleren en vast te leggen op welke wijze de maximale huurprijs moest worden bepaald. Anderzijds door de opzegbevoegdheid van de verhuurder aan banden te leggen om zo te voorkomen dat de verhuurder deze zou misbruiken om een hogere huurprijs af te dwingen.

De Huurcommissieregeling bepaalt dat de maximale huurprijs moet worden berekend aan de hand van de waarde van de grond en de bouwkosten op het moment van bebouwing. Het gaat dus om de historische stichtingskosten; de marktwaarde speelt bij die berekening geen enkele rol. Toen de woningbehoefte eind jaren zeventig afnam, is de huurprijs deels geliberaliseerd. Woningen met historische stichtingskosten van meer dan ANG. 100.000 vielen niet langer onder de Huurcommissieregeling en voor die woningen kon de verhuurder zelf een huurprijs vaststellen. Omdat in de loop der jaren de grondwaarde is toegenomen en de bouwkosten zijn gestegen, ontstond de vreemde situatie dat de huurprijs van een oudere woning met lage historische stichtingskosten, maar hoge marktwaarde, wel gereguleerd werd, terwijl de huurprijs van een nieuwbouwwoning met weliswaar hogere stichtingskosten, maar een relatief lage marktwaarde, was vrijgesteld. En dat alleen omdat de Huurcommissieregeling nog altijd uitgaat van de historische stichtingskosten. Bijzonder was verder dat de beperkte opzegbevoegdheid van de verhuurder in stand bleef, ook voor de woningen waarvan de huurprijzen waren geliberaliseerd. Dit terwijl de opzegbevoegdheid oorspronkelijk is ingeperkt om in tijden van schaarste te voorkomen dat deze door de verhuurder zou worden misbruikt om een hogere huurprijs te bedingen.

Al in 1999 oordeelde het Hof dat de Huurcommissieregeling voor wat betreft de huurprijsregulering niet meer bevredigend functioneerde. Dit had tot gevolg dat de huurder geen beroep meer kon doen op de door de huurcommissie vastgestelde (lage) huurprijs, maar een marktconforme huurprijs diende te betalen. Ondertussen zijn we tien jaar verder en staat eindelijk de nieuwe huurregelgeving op stapel. Helaas brengt dit weinig nieuws. De huurprijsregulering blijft in stand, zij het dat bij de vaststelling zal worden uitgegaan van de marktwaarde. Onder de nieuwe regeling zal de huurprijs van woningen met een marktwaarde tot ANG. 130.000 gereguleerd worden.

Eén blik op de websites van de Antilliaanse makelaars is voldoende om te constateren dat tegenwoordig vrijwel geen woning meer te koop staat voor minder dan ANG. 130.000. Dit betekent dat ook na de inwerkingtreding van de nieuwe regelregelgeving voor de meeste woningen geen gereguleerde huurprijs geldt. De opzegbeperking blijft desondanks in stand, ook voor de woningen waarvan de huurprijs niet gereguleerd is. Dit is mijns inziens niet juist omdat daarmee een onevenredig grote inbreuk wordt gemaakt op het eigendomsrecht van de eigenaar/verhuurder. In een markt waar vraag en aanbod in evenwicht zijn, is geen ruimte voor extra bescherming van de huurder en het is jammer dat de wetgever het niet heeft aangedurfd in te spelen op de roep vanuit de samenleving om meer contractsvrijheid op huurrechtgebied.

Om niet voor de rest van mijn blog-carrière het predicaat ‘conservatief’ opgelegd te krijgen, maak ik nog wel een kanttekening voor wat betreft woningen met een lage marktwaarde. In oktober 2009 zijn de onderzoeksresultaten bekend gemaakt van het (voor het eerst) op Curaçao gehouden woning behoefte onderzoek. De resultaten liegen er niet om: Curaçao telt ruim 10.000 woningzoekenden en van deze groep heeft bijna 70% een inkomen van ANG. 2.000 (+/- EUR 800) per maand of minder. In de prijscategorie waarin zij een woning zoeken is wel sprake van schaarste en voor hen is de huurprijsregulering- en bescherming nog steeds van groot belang. Als de Huurcommissieregeling daaraan kan bijdragen is dat een goede zaak, al zou het natuurlijk effectiever zijn om het probleem bij de wortel aan te pakken door meer aandacht te besteden aan de (sociale) woningbouw.

(Source: Mr. Online)