RECHT: De huur van een woning

January 11, 2010 2:32 PM

De bescherming die het huurrecht een huurder van een woning biedt is menig verhuurder een doorn in het oog.

Door Misha Bemer

Daarbij dient echter bedacht te worden dat deze bescherming zich laat rechtvaardigen door het feit dat de huurder doorgaans in verhouding tot de verhuurder als de sociaal zwakkere partij heeft te gelden en het feit dat onderdak een van de primaire levensbehoeften is. Een vergelijking kan worden getrokken met het arbeidsrecht, waarin om voor de hand liggende redenen de werknemer in verhouding tot de werkgever de nodige bescherming geniet. Het recht is er nu eenmaal om de menselijke interactie te reguleren en een rechtvaardig speelveld te waarborgen, en dat is maar goed ook.

De bescherming die de huurder geniet laat zich goed illustreren aan de hand van het feit dat ook wanneer sprake is van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd de verhuurder toestemming dient te vragen aan de Huurcommissie om de huurovereenkomst daadwerkelijk te kunnen beëindigen, ondanks dat de overeengekomen termijn is verstreken. Dit is slechts anders wanneer de huurder de huurovereenkomst niet wenst te verlengen dan wel de huurovereenkomst wordt ontbonden. Over dit laatste zo dadelijk meer. Indien de huurder blijft zitten waar hij zit dient daaruit in principe te worden afgeleid dat de huurder wenst te verlengen en is de huurder niet gehouden de woning te ontruimen. Iets om als verhuurder goed in de oren te knopen.

De huurder van een bescheiden woning geniet ook voor wat betreft de hoogte van de huurprijs de nodige bescherming. Is namelijk het bedrag van de historische kostprijs van de woning, vermeerderd met de waarde van de grond waarop de woning is gebouwd, minder dan 100.000 Arubaanse florin, dan is de Huurcommissie bevoegd op verzoek van de huurder de huurprijs van de woning vast te stellen. In de Amigoe van 22 september 2009 viel overigens te lezen dat in het wetsvoorstel tot wijziging van het Burgerlijk Wetboek dat op dat moment bij de Raad van Advies lag niet de historische kostprijs maar de marktwaarde van de woning wordt gehanteerd bij het beantwoorden van de vraag of de Huurcommissie bevoegd is de huurprijs van een woning vast te stellen.

Is de door de Huurcommissie vastgestelde huurprijs lager dan de tussen partijen overeengekomen huurprijs - dit is niet zelden het geval - dan is de verhuurder verplicht met betaling van dit lagere bedrag genoegen te nemen en kan deze zich niet met succes op het standpunt stellen dat de huurder tekortschiet in de nakoming van zijn uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen. In de praktijk komt het dan ook regelmatig voor dat de huurder zich (kort nadat de huurovereenkomst is aangegaan) tot de Huurcommissie wendt met het verzoek de huurprijs vast te stellen, veelal tot ergernis van de verhuurder.  

De bescherming die het huurrecht de huurder van een woning biedt is echter allerminst onbeperkt. Een huurder dient de woning als ‘een goed huisvader’ te gebruiken en de overeengekomen huursom steeds tijdig en integraal te voldoen. Schiet de huurder tekort in de nakoming van zijn uit de huurovereenkomst en/of de wet voortvloeiende verplichtingen dan kan de verhuurder er voor opteren de rechter te verzoeken de huurder te bevelen de woning te ontruimen. Of de rechter een dergelijke vordering toewijst, is - ervan uitgaand dat de verhuurder kan bewijzen dat van wanprestatie zijdens de huurder sprake is - veelal afhankelijk van de ernst van het tekortschieten. Anders dan soms wel eens wordt gedacht komt de Huurcommissie hier niet aan te pas en hoeft van ellenlange procedures geen sprake te zijn. Indien bijvoorbeeld een huurder een betalingsachterstand heeft van meerdere maanden kan het aanhangig maken van een kort geding bij het gerecht in eerste aanleg van Aruba - waarbij wordt gevorderd de huurder te bevelen de woning te ontruimen en de huurder te veroordelen de uitstaande huurtermijnen te voldoen - uitkomst bieden. Met het verkrijgen van een vonnis is veelal niet veel meer dan 4 weken gemoeid. Zo vindt een kort geding doorgaans plaats binnen twee weken nadat het verzoekschrift is ingediend en wijst het gerecht doorgaans binnen twee weken nadat het kort geding heeft plaatsgevonden vonnis.  

Geconcludeerd kan worden dat een huurder zich weliswaar door de wet goed beschermd ziet doch dat ook de belangen van de verhuurder door de wetgever niet uit het oog zijn verloren, en er in die zin aldus - mede in beschouwing nemend de maatschappelijke positie van huurders en verhuurders doorgaans - in het algemeen kan worden gesproken van een rechtvaardig speelveld.

Mr Misha Bremer is sinds 2000 advocaat. In 2005 is hij in dienst getreden van HBN Law te Aruba. Hij voert een algemen, commerciële praktijk, waarbij de nadruk ligt op het procederen. Mischa Bremer buigt zich voor de Napa over juridische onderwerpen die spelen op Aruba.

(Source: Napa / National Newspaper Amigoe)

9 January, 2010