NETHERLANDS -  Juristen verwachten dat meer in financiële problemen geraakte woningeigenaren naar de rechter zullen stappen om gedwongen verkoop van hun huis te voorkomen.

 

Aanleiding is het verbod van een executieveiling door de Amsterdamse kortgedingrechter. De rechterlijke uitspraak werd afgelopen maandag gepubliceerd.

 

Bijzonder aspect in het vonnis

‘Een stap naar de rechter kan het laatste redmiddel zijn om executie tegen te houden’, zegt advocaat Thomas van Vugt van AMS Advocaten, gespecialiseerd in vastgoedrecht. ‘Deze uitspraak zal daar zeker voor worden gebruikt.’ Volgens Van Vugt gaat het hier weliswaar om een specifiek geval, maar ‘de rechter heeft heel duidelijk een algemene overweging gegeven.’

Hij doelt op een bijzonder aspect in het vonnis. De kortgedingrechter gebruikt de economisch slechte tijden als argument om de executieveiling door Sparck Hypotheken te verbieden. Volgens de rechter moet de hypotheekverstrekker ‘tot het uiterste gaan’ voordat wordt overgegaan tot een gedwongen verkoop van de woning.

 

Meer coulance in slechte tijden

De rechter werkt dit uit met het argument dat door de economisch slechte tijden veel huizen ‘onder water’ staan, wat wil zeggen dat de hypotheekschuld hoger is dan de waarde van de woning. Volgens de rechter mag dan van een bank meer coulance worden verwacht dan in economisch goede tijden. Als het ‘in redelijkheid nog mogelijk lijkt dat door middel van een regeling een grote restschuld kan worden voorkomen’ dan moet in de visie van de Amsterdamse kortgedingrechter daarvoor worden gekozen.

Opmerkelijk is dat Sparck Hypotheken in de afgelopen jaren al drie keer een betalingsregeling met de procederende huiseigenaar overeen was gekomen. Telkens liep het weer fout met deze regelingen.

 

Onderhandse verkopen

De uitspraak komt op een moment dat het aantal huiseigenaren met een betalingsachterstand oploopt. Vorig jaar juli stonden bij het BKR 69.000 huiseigenaren geregistreerd met een betalingsachterstand op hun hypotheek. In april waren dat er al bijna 82.000.

Het aantal gedwongen verkopen stijgt eveneens, en dan met name de onderhandse verkopen. In 2012 zijn er naar schatting van de Nederlandse Vereniging van Banken 4500 woningen gedwongen onderhands verkocht. In 2008 waren dat er 1356 en in 2011 3847.

Het aantal executieveilingen laat echter een licht dalende trend zien. In 2012 werden er 2488 huizen geveild tegen 2679 in 2011 en 2186 in 2010. Vaak is het voor een bank en de huizenbezitter interessanter om een huis onderhands te verkopen omdat de opbrengst doorgaans hoger is

 

Banken niet onder de indruk

Banken zijn niet onder de indruk van het vonnis van de kortgedingrechter. ‘Wij zijn er niet van geschrokken’, zegt een woordvoerder van ING. ‘De uitspraak heeft geen gevolgen voor het beleid dat we nu hebben voor huizenbezitters met een betalingsachterstand.’

Rabobank en ABN Amro laten eveneens weten het rechterlijk vonnis niet te zien als een belemmering van hun speelruimte door hun beleid. ‘Ons beleid is er juist op gericht gedwongen verkoop van de woning te voorkomen’, aldus een woordvoerder van ABN Amro.

 

Instrumenten om escalatie van problemen te voorkomen

Een woordvoerder van Rabobank voegt hieraan toe: ‘Voor Rabobank is een executieveiling het laatste middel.’ Het beleid van de coöperatieve bank is erop gericht al op te treden bij de eerste betalingsachterstand. ‘We zetten verschillende middelen in om achterstanden niet verder op te laten lopen. Zo kan er een rentepauze worden ingelast. Ook kan de premiebetaling op een spaarhypotheek worden opgeschort. Bij een hypotheek met aflossing kunnen we de aflossingen een tijdje stopzetten.’

ABN Amro en ING zetten soortgelijke instrumenten in om escalatie van betalingsproblemen met hypotheken te voorkomen. De meeste banken hebben daarvoor een speciale hypotheekdesk opgezet.

Rabobank ging vorig jaar over tot 280 executieveilingen op in totaal 1,1 miljoen hypotheekklanten. ‘En dat waren vaak huizenbezitters die onvindbaar waren, fraudeerden of niet mee wilden werken aan een oplossing’, zegt de woordvoerder.

 

'Piëteitsuitspraak'

Lodewijk Westerwoudt, de advocaat van Sparck Hypotheken, denkt dat de uitspraak door huiseigenaren in problemen zal worden verwelkomd. ‘Van deze uitspraak gaat het signaal uit dat je zeker tot €15.000 aan achterstand mag hebben voordat een bank tot een gedwongen verkoop overgaat.’ Westerwoudt noemt het bedrag van €15.000 omdat dit de schuld van de eisende partij aan Sparck Hypotheken was.

Volgens Westerwoudt heeft de rechter een fout signaal afgegeven. ‘Economisch slechte tijden als argument gebruiken is vreemd. Als iemand een schuld aan de Belastingdienst heeft, kan hij toch ook niet aanvoeren dat de tijden slecht zijn?’ Hij relativeert het belang van het vonnis. ‘Dit is een uitspraak in een kort geding en niet in een bodemprocedure. Ik zie het als een piëteitsuitspraak.’

 

(FD)