Kort geding Pearl tegen Laissez Faire Sint Maarten

September 04, 2012 10:35 AM

SINT MAARTEN - Tussen Pearl en Laissez Faire is een erfdienstbaarheid van weg gevestigd ten behoeve van Pearl en ten laste van Laissez Faire. Vraag is of Laissez Faire door verhuren van ‘booth’ en verkoopactiviteiten toe te staan langs en op die weg, een ongeoorloofde inbreuk faciliteert op de erfdienstbaarheid van Pearl.

Het Gerecht oordeelt dat 'a right of use of the access road', niet tevens inhoudt dat de doorgang altijd onbelemmerd moet kunnen plaatsvinden.

LJN: BX6129, Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten , KG 75/2012

Datum uitspraak: 22-06-2012

Datum publicatie: 30-08-2012

Rechtsgebied: Civiel overig

Soort procedure: Eerste aanleg - enkelvoudig

Inhoudsindicatie:

Tussen Pearl en Laissez Faire is een erfdienstbaarheid van weg gevestigd ten behoeve van Pearl en ten laste van Laissez Faire. Vraag is of Laissez Faire door verhuren van ‘booth’ en verkoopactiviteiten toe te staan langs en op die weg, een ongeoorloofde inbreuk faciliteert op de erfdienstbaarheid van Pearl. Het Gerecht oordeelt dat 'a right of use of the access road', niet tevens inhoudt dat de doorgang altijd onbelemmerd moet kunnen plaatsvinden.

Uitspraak
 

Vonnis van 22 juni 2012
Zaaknummer: KG 75/2012
Vonnisnr.

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN

VONNIS in kort geding

in de zaak van

de naamloze vennootschap PEARL DEVELOPMENT N.V.,
gevestigd in Sint Maarten,
eiseres,
gemachtigde: mr. M. Le Poole,

tegen

de naamloze vennootschap LAISSEZ FAIRE N.V.,
de naamloze vennootschap LOW ROAD TO HEAVEN N.V.,
beide gevestigd in Sint Maarten,
gedaagden,
gemachtigden: mrs. J.G. Bloem en J. Westra.

Eiseres wordt hierna aangeduid als Pearl. Gedaagden zullen verder Laissez Faire onderscheidenlijk Low Road worden genoemd.
 

1. De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het op 10 mei 2012 ingediende verzoekschrift met producties;
- de pleitnota met producties van Pearl;
- de pleitnota met producties van Laissez Faire en Low Road;
- de behandeling ter zitting van 8 juni 2012.

Het vonnis werd bepaald op vandaag.

De zaak is gelijktijdig behandeld met de procedure (KG 85/2012) waarin Laissez Faire van Pearl vordert dat haar beveiligingspersoneel nalaat het dienende erf te betreden.
 

2. De feiten

2.1 Pearl exploiteert het Oyster Bay Beach Resort (hierna: het Resort) dat ligt op het schiereiland bij Oyster Pond in Sint Maarten.
 
2.2 Het Resort is alleen te bereiken via een weg (hierna: de toegangsweg) die loopt over het land van Laissez Faire.
 
2.3 Bij overeenkomst d.d. 21 september 2006 zijn Laissez Fair en Pearl overeengekomen “(…) to institute and create a right of use of the access road to what is commonly known as the Oyster Bay Beach Resort (…).”
 
2.4 Partijen hebben vervolgens een erfdienstbaarheid van weg gevestigd ten behoeve van Pearl en ten laste van Laissez Faire.
 
2.5 Langs de toegangsweg, op het perceel van Laissez Faire, staat een hokje (hierna: booth) van waaruit twee heren, genaamd Rafa en Vince, verkoopactiviteiten ontwikkelen. Staande op de toegangsweg die voorlangs de booth loopt, bieden zij in auto’s passerende toeristen een rondleiding aan in de even verderop gelegen Dawn Beach Club teneinde hen aldaar vervolgens te bewegen tot de aankoop van een timeshare in die Club.
 
2.6 Rafa en Vince hebben daartoe de booth met twee naastgelegen parkeerplaatsen gehuurd van Laissez Faire. De huurovereenkomst bepaalt dat het gehuurde wordt gebruikt voor de marketing van timeshares, maar dat “Lessee may not solicit Greathouse Marina or Mr Busby’s customers.”
 
2.7 Teneinde de rondleidingen in Dawn Beach Club aan te bieden manen Rafa en Vince, staande op de toegangsweg ter hoogte van de gehuurde booth, automobilisten die komen van en gaan naar het Resort te stoppen en vervolgens te parkeren in een van de vakken.
 
2.8 Pearl heeft beveiligers op de toegangsweg geposteerd die automobilisten aansporen door te rijden.
 

3. Het geschil

3.1 Pearl vordert – samengevat weergegeven – Laissez Faire en Low Road op straffe van verbeurte van een dwangsom te veroordelen primair om binnen acht dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis de activiteiten van derden die strekken tot bevordering van de verkoop van timeshares langs de toegangsweg van het Resort te doen staken en gestaakt te doen houden en subsidiair om binnen twee dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis de inbreuk die derden maken op de erfdienstbaarheid van Pearl door middel van activiteiten die strekken tot bevordering van de verkoop van timeshares te doen staken en gestaakt te doen houden; een en ander kosten rechtens.
 
3.2 Laissez Faire en Low Road voeren verweer dat hierna, voor zover van belang, aan de orde zal komen.
 

4. De beoordeling

4.1 Pearl richt zich tot Laissez Faire die op haar terrein een booth verhuurt aan de verkopers Rafa en Vince. Pearl stelt dat Laissez Faire inbreuk maakt op haar recht van erfdienstbaarheid, doordat Laissez Faire Rafa en Vince de gelegenheid biedt met hun verkooppraktijken de vrije doorgang van en naar het Resort te belemmeren. Zij houden midden op de weg auto’s aan om hun eerste verkooppraatje te houden, waarmee zij het achteropkomend verkeer hinderen. Hierbij dient in aanmerking te worden genomen – aldus nog steeds Pearl – dat Laissez Faire in de huurovereenkomst heeft opgenomen dat gasten van Greathouse Marina of Mr Busby’s niet mogen worden benaderd, zodat Rafa en Vince zich vrijwel uitsluitend op gasten van het Resort zullen richten en dat zij agressieve verkooptechnieken hanteren.
 
4.2 Laissez Faire voert als verweer aan dat Pearl de verkopers dient aan te spreken – indien juist zou zijn dat zij hinder veroorzaken. De verkopers hebben geen instructies van Laissez Faire ontvangen over de wijze van verkopen en dus ook niet om auto’s midden op de weg aan te houden. Volgens Laissez Faire wenst Pearl, die ook timeshares verkoopt, haar eigen markt afschermen door te trachten te verhinderen dat haar bezoekers een rondleiding in Dawn Beach Club krijgen aangeboden.
 
4.3 Het Gerecht overweegt het volgende. Partijen gaan ervan uit dat de huurovereenkomst is gesloten tussen Laissez Faire als verhuurder en Rafa en Vince als huurders (verz. nr. 5, pleitnota Pearl. nr. 16; pleitnota Laissez Faire nr. 5). Het Gerecht zal hen daarin volgen zoals uit de vastgestelde feiten blijkt, hoewel de overgelegde huurovereenkomst als verhuurder vermeldt “Oysterpond Great House NV” en als huurder “Ranulphus H.P. Haemers” kennelijk de volledige naam van (alleen) Rafa.
 
4.4 Ter beoordeling staat de vraag of Laissez Faire door de booth te verhuren aan Rafa en Vince en de verkoopactiviteiten toe te staan een ongeoorloofde inbreuk, bestaande uit kort gezegd het hinderen van doorgaand verkeer, faciliteert op de erfdienstbaarheid van Pearl.
 
4.5 Artikel 5:73 BW bepaalt dat de inhoud van de erfdienstbaarheid en de wijze van uitoefening worden bepaald door de akte van vestiging en, voor zover in die akte regelen daaromtrent ontbreken, door de plaatselijke gewoonte. Hoewel geen van partijen de akte van vestiging heeft overgelegd gaat het Gerecht ervan uit dat die geen voor de beslissing van deze zaak relevante bepaling over de wijze van uitoefening bevat. Het Gerecht gaat er voorshands van uit dat in de vestigingsakte niet is bepaald dat Laissez Faire als eigenaar van het dienende erf inbreuken door een huurder van dat erf op de erfdienstbaarheid dient te beletten, maar dat daarin alleen ‘a right of use of the access road’ is vastgelegd.
 
4.6 Daarmee komt de vraag op of de eigenaar van het dienende erf daartoe gehouden is zonder dat van een dergelijk beding blijkt. De parlementaire geschiedenis (MvA II Inv., Parl. Gesch. Inv., blz. 1048) tot het Nederlandse artikel 5:73 BW, dat gelet op het concordantiebeginsel bij de uitleg van het hier geldende artikel van belang is, bevat hierover het volgende: “(…). Maar anderzijds ligt het voor de hand dat de inhoud van de erfdienstbaarheid bij gebreke van een beding in andere zin zo zal moeten worden uitgelegd dat de eigenaar van het dienende erf verplicht is inbreuken daarop te beletten van hen die hun houderschap van dat erf aan hem ontlenen; men zal dan uiteraard de eigenaar van het dienende erf kunnen aanspreken, opdat deze een einde maakt aan de inbreuken door zodanige houders, onder wie ook economische eigenaars, terwijl hij ook verplicht kan zijn de daardoor ontstane schade te vergoeden.”
 
4.7 Voor de onderhavige zaak betekent dit dat Laissez Faire op grond van artikel 5:73 BW als eigenaar gehouden kan zijn een einde te maken aan gedragingen van anderen die het gebruik van de erfdienstbaarheid beletten. Derhalve verdient voorlopige beantwoording de vraag of Rafa en Vince de uitoefening van de erfdienstbaarheid van weg dermate belemmeren dat Laissez Faire tot ingrijpen moet worden bevolen.
 
4.8 Uit de stellingen van partijen en de overgelegde stukken, waaronder foto’s en verklaringen, leidt het Gerecht af dat Rafa en Vince auto’s die komen van of gaan naar het Resort bewegen tot stoppen midden op de weg en de inzittenden vervolgens aanspreken. Tevens neemt het Gerecht aan dat zij de automobilisten na het inleidend verkooppraatje vragen in een van de aanwezige vakken te parkeren. Het doen stoppen van auto’s op de weg om de inzittenden aan te spreken veroorzaakt enige verkeershinder, hetgeen overigens in Sint Maarten een bekend straatbeeld is. Naar voorlopig oordeel van het Gerecht houdt de erfdienstbaarheid van weg, volgens de overeenkomst van 21 september 2006 ‘a right of use of the access road’, niet tevens in dat de doorgang altijd onbelemmerd moet kunnen plaatsvinden. Het oponthoud dat wordt veroorzaakt door de auto’s die ingaan op de uitnodiging van Rafa en Vince te stoppen, is onvoldoende om te kunnen spreken van een zodanige inbreuk dat Laissez Faire dient op te treden.
 
4.9 In de zaak die leidde tot HR 8 februari 1934, NJ 1934, blz. 987 oordeelde het Hof over een erfdienstbaarheid van weg waarbij de eigenaar van het dienende erf dit met een poort met deuren (zonder slot) had afgesloten. Het dienende erf gaf het heersende erf (appellant) – zo overwoog het Hof – gelegenheid om “(…) van zijn recht van uit- en overweg gebruik te maken en, overeenkomstig zijn plicht, als een goed huisvader voor het zijne en de zijne zorgt, zonder den appellant op onredelijke wijze de uitoefening van zijn recht van servituut moeilijker te maken. De Hoge Raad liet dit oordeel in stand met de overweging: (…) dat de stelling, dat ingeval een erfdienstbaarheid bij titel is gevestigd en de titel geen tegenovergestelde bepaling inhoudt, de uitweg geheel vrij moet zijn, niet gegrond is.”
 
4.10 Bedacht dient te worden dat de eigenaar van een erf bevoegd is dit af te sluiten (artikel 5:48 BW) en dat de Hoge Raad in HR 23 juni 2006, NJ 2006, 352 overwoog dat deze bevoegdheid ook bestaat indien het erf belast is met een erfdienstbaarheid van weg. De eigenaar moet dan wel door middel van bijvoorbeeld het verschaffen van een sleutel of met het instellen van een pasjessysteem toegang mogelijk maken. Ook dit illustreert dat in- en uitgang zonder of met slechts enig oponthoud niet uit de wet voortvloeit.
 
4.11 Het Gerecht verwerpt verder de stelling van Pearl dat Laissez Faire handelt in strijd met de maatschappelijke betamelijkheid. Het is niet onrechtmatig dat Laissez Faire met het aangaan van de huurovereenkomst met Rafa en Vince de mogelijkheid heeft geschapen dat zij gasten van Pearl benaderen met een uitnodiging voor een rondleiding teneinde timeshares in Dawn Beach Club te verkopen, ook niet indien moet worden aangenomen dat Rafa en Vince met een “nee” van een aangesproken gast in eerste instantie geen genoegen nemen.
 
4.12 De vordering tegen Low Road is onvoldoende onderbouwd en zal worden afgewezen.
 
4.13 Als de overwegend in het ongelijk gestelde partij zal Pearl worden veroordeeld in de kosten van de procedure.
 

5. De beslissing

Het Gerecht, rechtdoende in kort geding:

5.1 wijst de vordering af;

5.2 veroordeelt Pearl in de kosten van de procedure aan de zijde van Laissez Faire en Low Road tot op heden begroot op NAfl. 1.500,-- aan salaris gemachtigde;
 
5.3 verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. D.M. Thierry, rechter in dit gerecht en in het openbaar uitgesproken op 22 juni 2012 in aanwezigheid van de griffier.